Se va prăbuşi piaţa imobiliară din România? Radiografia momentului: Ce spune un cunoscut expert din domeniu
Se confruntă România cu o bulă imobiliară? Ce ne aşteaptă în perioada următoare: vor creşte sau vor scădea preţurile apartamentelor? Este momentul să cumpărăm acum sau să mai aşteptăm? Şi ce se va întâmpla cu chiriile?
Sunt doar câteva dintre întrebările care îi preocupă pe mulţi români interesaţi de piaţă imobiliară, într-un context marcat de incertitudini economice, dobânzi ridicate şi o accesibilitate tot mai dificilă a locuinţelor.
Pentru a înţelege mai bine direcţia pieţei şi principalele teme ale momentului, Epoch Times a stat de vorbă cu Daniel Ciucă, managerul ICASA Franciza Imobiliară, profesionist cu 26 de ani de experienţă în domeniu.
1. Există o bulă imobiliară în România?
Termenul "bulă" este folosit adesea imprecis. O bulă clasică presupune preţuri detaşate complet de fundamentele economice, susţinute de speculă şi credit excesiv, urmată de o prăbuşire bruscă. România nu arată că o piaţă "în euforie", ci ca una în care preţurile cresc moderat nominal, scad real, cererea rămâne, dar oferta se strânge, iar tranzacţiile devin tot mai sensibile la dobânzi şi fiscalitate.
Declinul tranzacţiilor din toamnă-iarnă 2025 a alimentat îngrijorările, dar datele recente relativizează alarma: în mai 2026, piaţa imobiliară monitorizată de ANCPI a crescut uşor faţă de aprilie. Nu ne aflăm în faţa unei bule clasice pe punctul de a exploda, ci mai degrabă a unei pieţe supraîncălzite selectiv, cu risc de corecţie moderată în anumite segmente.
2. Sunt preţurile "umflate"? Ce indicatori contează?
Principalii indicatori de supraevaluare sunt: raportul preţ/venit (câţi ani de salariu costă un apartament), raportul preţ/chirie (randamentul brut al investiţiei), şi comparaţia cu preţurile din Europa. Conform studiului Deloitte Property Index 2025, România se situează pe locul 4 în topul ţărilor europene cu cele mai ieftine locuinţe, după Turcia, Bosnia şi Albania.
Problema reală este raportul faţă de veniturile locale. Un apartament standard cu două camere în zone accesibile din Bucureşti (Drumul Taberei, Titan) costă între 90.000 - 120.000 şi 160.000 - 180.000 de euro zone cum ar fi Floreasca, Domenii, Titulescu, iar raportat la veniturile medii locale, achiziţia presupune echivalentul a 8 - 12 ani de venituri integrale. Acesta este semnalul cel mai îngrijorător.
3. Cât de accesibilă mai este achiziţia?
La nivel naţional, timpul estimat pentru achiziţia unui apartament cu două camere a rămas la aproximativ 9-10 ani de venituri integrale. Este un indicator ridicat, deşi nu catastrofal prin comparaţie cu alte capitale europene. Problema este că acest indicator mediu ascunde discrepanţe majore: în Cluj sau Bucureşti, efortul real este considerabil mai mare decât media naţională.
4. Există un decalaj între ce vor şi ce pot cumpăra românii?
Da, este unul dintre cele mai vizibile fenomene ale pieţei actuale. Decalajul este unul dintre cele mai vizibile fenomene ale pieţei actuale din marile oraşe.
Ce vor: apartament 2–3 camere, zonă centrală/semicentrală, construcţie nouă, parcare, sub 150.000 €.
Ce îşi permit: garsonieră sau 2 camere în zone periferice, construcţie mai veche sau în faze timpurii de proiect.
Rezultat: mulţi amână decizia sau acceptă compromisuri majore (suprafaţă, localizare, finisaje).
Cumpărătorii cu credit sunt presaţi de: avans 15–25%, rata lunară, taxe notariale, evaluator bancă, şi eventual comision agent.
Segment zona gri: familii care s-ar califica la credit dar nu mai au curajul să acceseze la dobânzile actuale.
Tendinţă 2026: piaţa intră în maturizare, decizii mai lente analiză mai atentă a calităţii şi a dezvoltatorului.
5. De ce apartamentele vechi sunt uneori mai scumpe decât cele noi în Bucureşti?
Paradoxul apare în zone centrale cu cerere inelastică: zona Floreasca, Aviatorilor, Dorobanţi, Herăstrău. Acolo, terenul şi adresa valorează mai mult decât construcţia în sine. Apartamentele interbelice sau comuniste din aceste zone sunt rare şi de neînlocuit — nu se mai construieşte în centru la acelaşi nivel de localizare.
Apartamentele noi, în schimb, sunt concentrate majoritar în zone periferice sau semicentrale (Militari, Pantelimon, Berceni etc.), unde preţul e mai mic chiar dacă finisajele sunt superioare. Investitorii preferă vechiul central faţă de noul periferic pentru randamentul la Airbnb sau chirie premium. Riscul asumat şi adesea ignorat: clădirile vechi pot fi în de risc seismic vulnerabil.
6. Ce tipuri de locuinţe sunt cele mai căutate şi de ce?
Apartamentul cu două camere (50–65 mp) rămâne cel mai lichid segment din piaţă — cerere largă din cupluri, familii tinere şi investitori deopotrivă. Garsonierele sunt preferate de investitori pentru randament rapid şi finanţare mai uşoară. Trei camere au cerere solidă din familii cu copii, dar sunt mai greu de finanţat şi mai rar disponibile în zone bune la preţuri accesibile.
Post-COVID, cererea s-a deplasat spre spaţii mai mari, birou acasă, balcon sau terasă şi curte. Eficienţa energetică (clasele A–B) a devenit criteriu real de decizie.
7. Cum s-a schimbat comportamentul cumpărătorilor în ultimii ani?
Faţă de 2020–2022, cumpărătorii sunt vizibil mai prudenţi şi mai informaţi. Perioadele de analiză s-au prelungit, deciziile impulsive sunt rare, iar negocierea a devenit mai activă — marjele au crescut de la 1–2% la 3–7% în segmentul mediu.
Un element nou şi semnificativ este atenţia faţă de istoricul dezvoltatorului imobiliar: după cazuri controverse legate de proiecte rezidenţiale mari, cum ar fi cazul intens mediatizat NORDIS, tot mai mulţi cumpărători verifică litigiile, calitatea anterioară şi soliditatea financiară a companiei. Reticenţa faţă de achiziţiile în faza de proiect (off-plan) a crescut — mulţi preferă să vadă construcţia avansată înainte de a semna.
Cumpărătorii cu cash rămân hotărâţi; cei cu credit sunt tot mai circumspecţi faţă de evoluţia dobânzilor.
8. Cum ar evolua preţurile în caz de recesiune sau încetinire economică?
Un scenariu probabil ar putea însemna o scădere 5–10% în 12–18 luni, mai accentuată pe locuinţele vechi şi în zone periferice. O recesiune moderată ar putea aduce scăderi de 10–20% şi un blocaj tranzacţional de 6 – 12 luni, deşi contextul actual este diferit de 2008.
Segmentul cel mai vulnerabil: apartamente noi în periferie, creditate la maximum, cu avans mic.
Cel mai rezistent: două camere în zone semicentrale bune, eficiente energetic, proprietar fără presiune financiară.
Faţă de 2008 există şi mecanisme de protecţie: îndatorare mai mică, rata proprietarilor peste 96% (Eurostat), BNR mai vigilentă.
Factor de risc specific 2026: creşterea impozitului pe proprietate cu 70–80% pentru locuinţele vechi.
9. Cum vedeţi evoluţia preţurilor în 12 luni şi pe 3–5 ani?
Pe 12 luni: stagnare sau creşteri moderate. Presiunea de scădere vine din locuinţele vechi, ineficiente energetic, şi din creşterea fiscalităţii.
Pe 3–5 ani, scenariul optimist (stabilitate macro, reducere dobânzi) indică o creştere cumulată de 15–25%, cu o convergenţă graduală.
Dacă dobânzile rămân ridicate şi se adaugă o recesiune globală, există risc real de corecţie mai pronunţată. Se anticipează că 2026 va fi un an de tranziţie, cu preţuri care nu vor scădea semnificativ, dar nici nu vor înregistra creşteri substanţiale.
10. De ce 4 din 10 apartamente noi sunt cumpărate fără credit?
În 2025 au fost vândute în România aproximativ 160.000 de locuinţe, iar analiza bancară arată că o parte semnificativă din volumul creditelor ipotecare a reprezentat finanţare nouă pentru achiziţie — restul fiind refinanţări şi alte operaţiuni similare.
Explicaţia structurală: România are una dintre cele mai ridicate rate de proprietate din Europa, ceea ce înseamnă că mulţi cumpărători nu pornesc de la zero — vin cu un apartament moştenit, cu o garsonieră cumpărată anterior sau cu un teren apreciat în timp. Un apartament cumpărat în Bucureşti în 2014–2016 cu 60.000–70.000 de euro poate valora astăzi peste 120.000 de euro.
11. Cine sunt cumpărătorii cash şi de unde vin banii?
Există câteva profiluri clare. Primul al celui care vinde un apartament mai mic sau mai vechi, adaugă economii şi cumpără ceva mai bun fără a mai apela la bancă. Al doilea este moştenitorul: o proprietate primită de la părinţi sau bunici, valorificată sau folosită ca avans extins. Al treilea profil este diaspora: economii acumulate în 5–15 ani în UK, Germania sau Italia, repatriate pentru o achiziţie în ţară. Al patrulea este antreprenorul sau liberul profesionist cu venituri certificabile bancar, dar care preferă tranzacţia cash.
12. Ce rol joacă capitalul diasporei?
Unul esenţial şi adesea subestimat. Aproape 50% din remitenţe provine din UK, Italia şi Germania, iar investiţiile sunt aşteptate în proiecte de construcţii şi achiziţii.
Diaspora cumpără în special în oraşele de origine — Iaşi, Suceava, Oradea, Timişoara — şi în Bucureşti, motivată de dorinţa de a avea un cămin la întoarcere, un apartament pentru părinţi sau o investiţie de repatriere. Capitalul diasporei susţine cererea în segmentul 80–150.000 €, care altfel ar fi mai vulnerabil la creşterea dobânzilor.
Riscul: acest capital este sensibil la instabilitatea politică şi fiscală din România — o deteriorare a climatului poate redirecţiona economiile spre pieţe din afară.
13. Există fonduri sau investitori care cumpără la scară mare?
Fenomenul de tip REIT rezidenţial rămâne limitat faţă de Vest. Investitorii individuali cu portofolii de 5–20 apartamente sunt mai prezenţi decât fondurile instituţionale. Totuşi, fonduri externe au intrat pe segmentul rezidenţial premium din Bucureşti şi Cluj, iar developerii vând uneori etaje sau blocuri întregi unui singur cumpărător.
Segmentul BUILT-TO-RENT este în stadiu avansat în afară. Fondurile de investiţii şi investitorii care cumpără apartamente în serie contribuie la reducerea ofertei disponibile pentru cumpărătorii obişnuiţi. Lipsa unui registru transparent al proprietarilor multipli face imposibilă cuantificarea exactă a fenomenului.
14. Cât de real este fenomenul locuinţelor ţinute goale?
Foarte real şi în creştere. În Bucureşti, numărul locuinţelor neocupate a crescut în ultimul deceniu. La nivel naţional, există un număr destul de mare de locuinţe goale. Multe apartamente au fost achiziţionate exclusiv pentru parcarea capitalului în active sigure, fiind lăsate complet goale ani de zile, ca protecţie împotriva inflaţiei sau instabilităţii politice.
Impactul pe piaţă este dublu: reduce artificial oferta disponibilă şi contribuie la presiunea ascendentă a preţurilor şi chiriilor.
15. Există diferenţe majore între marile oraşe?
În Bucureşti, preţurile au crescut cu circa 12-15% faţă de martie 2025, media ajungând la 2.200-2500 €/mp. Nu am informaţii exacte despre alte oraşe mari din ţară.
16. Riscă România să devină o ţară de chiriaşi?
România riscă să devină, da, în următorii ani şi asta datorită mecanismului care este clar: cu 8–10 ani de salariu necesari pentru un apartament în marile oraşe, o generaţie întreagă rămâne blocată în chirie sau la părinţi.
Contraponderea importantă: rata proprietarilor este peste 96% (una din cele mai ridicate din Europa), deci schimbarea structurală e lentă — un proces de 15–20 de ani, nu de câţiva ani. Lipsa politicilor publice de locuire socială agravează însă tendinţa pe termen lung.
17. Ce se întâmplă cu chiriile?
Piaţa chiriilor transmite în 2026 un semnal diferit faţă de vânzări: aş spune că ritmul de creştere a încetinit. Chiriile în Bucureşti sunt de 10-12 euro/mp/lună în medie. Chiriile au crescut puternic în 2021–2024; acum presiunea se reduce pe anumite segmente. Pe 3–5 ani, dacă accesul la credit rămâne dificil şi migraţia urbană continuă, chiriile vor relua creşterea moderată.
18. Ce e mai avantajos: să cumperi sau să rămâi în chirie?
Nu există un răspuns universal — depinde de orizont de timp, mobilitate şi psihologie financiară.
Argumentele pentru cumpărare: rata lunară este adesea similară sau chiar mai mică decât chiria, există apreciere a capitalului pe termen lung şi securitate locativă.
Argumentele pentru chirie cu investiţie alternativă: flexibilitate, capital investit în instrumente cu randament potenţial de 6–9% anual. Costurile ascunse ale proprietăţii (întreţinere, impozit majorat, renovare, risc seismic) pot egala diferenţa aparentă.
Concluzie practică: dacă ai stabilitate geografică de minimum 5–7 ani şi un avans solid de 20–25%, cumpărarea câştigă pe termen lung. Dacă eşti mobil profesional sau preferi lichiditatea capitalului, chiria plus investiţie poate fi mai raţional.
19. Ce impact au platformele Airbnb?
Platformele de închiriere pe termen scurt au redus oferta de locuinţe disponibile pentru rezidenţi şi au transferat o parte semnificativă din fondul locativ către activităţi turistice. În oraşe precum Bucureşti, Cluj-Napoca şi Sibiu a devenit tot mai dificil să găseşti apartamente disponibile la vânzare.
Noile reglementări anunţate de Airbnb vor forţa proprietarii să îşi înscrie proprietăţile ca activitate turistică la autorităţi — dacă nu primesc codul specific, nu vor mai putea lista ofertele online. Din această perspectivă, este posibil ca următoarele luni să aducă pe piaţă o parte din apartamentele care anterior au funcţionat cu scop hotelier.
Modelul Barcelona — interdicţie totală în centru, validată de Curtea Supremă în 2025 — oferă un precedent european relevant.
20. Cum evoluează oferta de locuinţe noi? Construcţia acoperă cererea?
Nu, în Bucureşti deficitul structural de ofertă persistă. Oferta nouă este sub presiunea autorizaţiilor care nu se acordă, costurilor de construcţie ridicate ( 30–40% faţă de 2019), TVA, dar în mod special cauza principală sta în birocraţie urbanistică şi blocajul PUZ-urilor în Bucureşti. Numărul autorizaţiilor de construire a scăzut semnificativ. Acest fenomen duce la lipsa locurilor de muncă, mai puţine taxe şi impozite la stat. Ştim foarte bine, construcţiile sunt un motor important în economia unei ţări, mai ales al unei capitale.
Tendinţa la developeri: proiecte mai puţine, mai selective, cu suprafeţe mai mici per unitate pentru a menţine preţul total accesibil. Segmentul entry-level este cel mai afectat; cel premium rezistă.
21. S-a schimbat comportamentul dezvoltatorilor imobiliari?
Da, semnificativ faţă de perioada 2020–2022. Deciziile de lansare sunt mai lente, studiile de fezabilitate mai riguroase, iar unii developeri amână proiectele aşteptând clarificări fiscale sau autorizaţii blocate. Cazul Nordis va avea un impact semnificativ asupra creşterii preţurilor, deoarece piaţa developerilor imobiliari se va profesionaliza — garanţiile bancare pentru apartamentele vândute off-plan adaugă un cost suplimentar care va fi transferat în preţ, dar oferă mai multă siguranţă cumpărătorilor.
Efectul pe termen mediu: consolidarea pieţei, dispariţia developerilor mici fără capital solid, ofertă mai redusă dar de calitate mai controlată.
22. Care sunt cele mai frecvente greşeli ale cumpărătorilor?
Prima şi cea mai costisitoare: decizia emoţională rapidă fără compararea a minimum 5–10 imobile.
A doua: ignorarea evaluării seismice, mai ales la clădirile vechi din Bucureşti.
A treia: cumpărarea off-plan de la un developer fără istoric verificat şi fără garanţie bancară.
A patra: calculul ratei fără a include costurile adiacente — asigurare, impozit majorat, întreţinere, fond de reparaţii.
A cincea: neglijarea titlului de proprietate şi a sarcinilor cadastrale (ipoteci neradiate, litigii, erori de suprafaţă).
A şasea: supraestimarea randamentului la închiriere fără a calcula perioadele goale şi impozitarea.
A şaptea: achiziţia la maximul de buget fără marjă de siguranţă pentru dobânzi crescătoare sau pierdere de venit.
23. Dacă aţi dispune de 150.000 € astăzi — aţi cumpăra, rămâneţi în chirie sau aşteptaţi?
Răspunsul onest depinde de context. Dacă există stabilitate şi se găseşte o proprietate corect preţuită — două camere în zonă semicentrală solidă, construcţie finalizată, clasă energetică bună, developer verificat — cumpărarea cu 20–25% avans şi investirea diferenţei rămâne strategia rezonabilă pe termen lung.
Alternativa raţională: 50.000 € avans credit 100.000 € pentru un apartament mai bun, capital rămas diversificat în obligaţiuni de stat sau randament mediu de 7–9%/an pe 5 ani.
Ceea ce aş evita categoric: cumpărarea integrală în cash a unui singur activ imobiliar în 2026, fără marjă de lichiditate şi cu toată expunerea concentrată pe o singură proprietate. Aşteptarea pasivă nu este o strategie — inflaţia erodează puterea de cumpărare, iar piaţa nu va oferi o fereastră de preţuri dramatic mai mici în absenţa unui şoc macroeconomic.
